بررسی جنبه های حقوقی طرح ها
انواع تضامین مورد قبول بانک
1 انواع وثائق
2- اشخاص به اعتبار درآمد مستمر آنان
3-تضمین با استفاده از اعتبار صندوق تضمین
4- تضمین دولت در قالب مصوبات قانونی
5- تعهد
الف :ذمه ای
ب: ضمانتی
انواع وثائق مورد قبول بانک
1-خانه ،آپارتمان ، مستغلات مربوط به محل کسب
2- ششدانگ زمین های مسکونی کمتر از 1000 متر مربع و صرفا برای مشتریان خوش حساب و شناخته شده بانک یا به عنوان پوشش کسری وثیقه برای عموم
3-اسناد دفترچه ای اراضی کشاورزی ،یا سند اصلاحات ارضی و هیات هفت نفره واگذاری زمین بنام متقاضی تسهیلات و برای خود وی
4-اسناد و اوراق بهادار ، اوراق مشارکت ، اسناد خزانه ،سهام پذیرفته شده در بورس به شرط موافقت با ارزیابی آنها توسط اداره کل اعتبارات و هدایت سرمایه گذاری
5-انواع سپرده های مشتریان بانک کشاورزی و سایر بانکها
6-زیر کلید گرفتن موجودی انبارهای عمومی
7- ششدانگ ماشین آلات منقول دارای سند رسمی مشروط به بیمه نمودن آنها
8- سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت مستند به سند رسمی
9- طلا و ارز خارجی با ارزش با کسب مجوز از بانک مرکزی
10- ماشین آلات منصوب در طرحها و اراضی شهرک های صنعتی (60? از 75?ارزش ماشین آلات داخلی و 50?از 75? ماشین آلات خارجی )
مدارک مربوط به وثیقه
1- سند مالکیت
2- پروانه پایان کار از شهرداری
3- اخذ استعلام از شهرداری و اداره ثبت
4- تهیه برگ ارزیابی وثیقه
5- اخذ استعلام از ادارات امور اراضی و منابع طبیعی
مدارکی که بسته به نوع فعالیت باید اخذ شود
1- پروانه تاسیس
2- پروانه بهره برداری
3- پروانه ساختمانی
4- مجوز حفر چاه با کروکی مربوطه
5- مجوزهای برق
6- مجوزهای آب
7- پیش فاکتورها
8- وکلیه مدارکی که بسته به نوع فعالیت باید اخذ شود
مدارک مربوط به متعهد و ضامنین
1- شناسنامه و کارت پایان خدمت
2- اسناد مالکیت دارائیهای آنها
3-پروانه کسب در خصوص کسبه
4- گواهی استخدام رسمی در خصوص کارمندان
5- گواهی بر کسر حقوق
6- کارت بازرگانی
انواع استعلامهای ضروری اسناد
1- استعلام از منابع طبیعی و کنترل صحت کروکی
2- استعلام از مدیریت امور اراضی
3- استعلام از شهرداری در خصوص اراضی زراعی و باغات داخل محدوده شهرها
4- استعلام از اداره اوقاف و امور خیریه در صورت دارا بودن اعیانی در طرح
5- استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان
تبصره :در صورت اخذ استعلام توسط دفترخانه در محل اخذ مجدد آن توسط بانک ضروری نیست
6- استعلام از سازمان تامین اجتماعی راجع به املاکی که سابقه تجاری داشته اند
نکات لازم الرعایه راجع به اخذ وثائق
1- نسق های زراعی و اسناد اصلاحات ارضی و هیات های هفت نفره واگذاری زمین صرفا برای تسهیلات کشاورزی مجری قابل ترهین است و به عنوان وثیقه تکمیلی قابل پذیرش نیست
2- در ارزیابی املاک مسکونی و تجاری و در گزارش لرزیابی موضوع وجود یا عدم وجود مستاجر می باید به صراحت در گزارش ارزیابی قید گردد و مبالغ رهن از ارزیابی کسر گردد.
3-در خصوص املاک تجاری موضوعات مستاجر ، بدهی مالیاتی ، بدهی بر در آمد ،سرقفلی ، حق کسب و پیشه و تجارت و تامین اجتماعی بررسی و لحاظ گردد.
4- درخصوص املاک محلهای طرح به طور شفاف وضعیت بدهی مالیاتی و تامین اجتماعی مشخص و در قیمت گذاری لحاظ گردد
5- کروکی دقیق محل طرح با کروکی ارائه شده کمسیون تبصره 1 ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی منطبق سپس ارزیابی گردد.
6- دستور آزاد سازی اقساط می باید با ارزش وثیقه زمان آزاد سازی سنجیده و برابر گردد.
7- تعیین ارزش و ارزیابی اسناد و اوراق بهادار توسط کارشناس و با اطلاع اداره کل اعتبارات و هدایت سرمایه گذاری اقدام شود.
درصورت ارائه ضمانتنامه بانکی برای براورد اعتبار آن نکات ذیل رعایت گردد
الف :میزان تسهیلات ( اصل + سود ) حداکثر تا مبلغ ضمانتنامه باشد
ب:ضمانتنامه بدون قید و شرط به نام بانک کشاورزی باشد و بدون مطابه وجه از طرف بانک قابل پرداخت باشد
ج: مدت ضمانتنامه یکسال و سر رسید آن بعد از سر رسید اقسلط باشد و در موارد تمدید این موضوع لحاظ گردد
د: ضمانتنامه به عنوان اوراق بهادار در پرتفوی شعبه نگهداری شود
ه: ضریب توثیق ضمانتنامه و اوراق بهادار و سپرده ها 100? است
9- توثیق محل طرح به جهت نظارت ، نگهداری ، جلوگیری از دخل و تصرف و الزام مجری به اجرای طرح در صورت قابل گرو بودن الزامی است.
10پذیرش و ارزیابی سهام پذیرفته شده در بورس با نظر و موافقت اداره کل اعتبارات می باشد.
11- پذیرش و ارزیابی سهام شرکتهای سهامی خاص و متعاقبا ارتهان آن ممنوع است.
12 – پذیرش اراضی مزروعی ، قلمستانها ، باغات ، نسقهای کشاورزیبرای گشایش اعتبارات اسنادی ممنوع است . وثائق باید ششدانگ و سهل البیع و در محدوده شهرها باشد
12-ارزیابی و پذیرش اراضی مسکونی داخل محدوده شهرها بیش از یکهزار متر مربع ممنوع است.ودر صورت تفکیک قطعاتی آ> باز هم رعایت نصاب فوق الزامی است.
13- پذیرش اراضی مسکونی فاقد ابنیه صرفا برای مشتریان خوش حساب و به عنوان وثیقه تکمیلی امکان پذیر است.
14-در اراضی موقوفه صرفا اعیانی آن و به شرط داشتن سند مجزا و با اجازه متولی امکان پذیر است.
15- در ارزیابی اراضی دولتی مطابات دستگاه واگذارنده از رقم ارزیابی کسر وبه صراحت در گزارش می باید قید گردد .
16- در ارزیابی اراضی و باغات بسیار بزرگ و غیر محصور موضوع وجود یا عدم وجود معارض می باید کنترل و به صراحت در گزارش ارزیابی قد گردد.
17- حد نصاب ارزیابی اشخاص اعم از حقیقی و حقوقی برای مدیریت 20 میلیلرد ریال و بیش از آن با همراهی ادارع اعتبارات و اداره نظارت خواهد بود.
18انجام هر نوع ارزیابی مستقل اعم از وثیقه یا برآورد اعتبار ضامن بدون جود پرونده ممنوع است.
19- تجدید ارزیابی به هر شکل قبل از موافقت اداره کل اعتبارات ممنوع است
20- کسر ارزش مستثنیات دین از برآورد اعتبار ضامنین و عدم لحاظ آن ضروری است
وکالت
الف:تعریف وکالت
وکالت عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود می نماید
ب: انواع وکالت بانکی
1- وکالتنامه به نفع موکل وثیقه ای
2- وکالتنامه به نفع موکل ضمانتی
3- وکالتنامه به نفع وکیل
ج: نکاتی که در یک وکالتنامه می بایست رعایت کرد
1-کنترل اختیارات تفویضی به وکیل
2- اطمینان از عدم عزل وکیل با استعلام از دفتر خانه
3- کنترل عدم اتمام مدت وکالت
4- حصول اطمینان از عدم فوت یا حجر موکل
د: نکات مهم در خصوص وکالتنامه هادر بانک
1-فقط وکالتنامه هایی مورد قبول بانک است که طبق نمونه های بانک باشد
2-پذیرش وکالتنامه هایی که به صورت وکالت در وکالت است جهت دریافت تسهیلات ممنوع می باشد
3- مشخصات کامل ثبتی مورد وکالت بلید قید شده باشد و اشاره کلی تحت نام اموال غیر منقول پذیرفته نیست
وکالتنامه های تنظیمی در خارج از کشور
1- وکالتنامه می بایست به تایید سفارت جمهوری اسلامی ایران در کشور مربوطه رسیده باشد
2- مهر و امضاء سفارت مربوطه به تایید وزارت امور خارجه در ایران رسیده باشد
3-در صورتیکه وکالتنامه مربوط به امور مالی موکل باشد با رعایت شرایط فوق وکالت از حیث سقف ریالی فاقد محدودیت می باشد
4- اعتبار وکالتنامه هایی که به صورت کلی صادر شده باشد ودر آن مدت اعتبار قید نشده باشد حداکثر یک سال از تاریخ صدور آن است
رهن
الف: تعریف عقد رهن
رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می دهد
ب: طرفین عقد رهن
1- راهن ( وثیقع گذار )
2- مرتهن ( وثیقه گیرنده )
3- عین مرهونه ( ملکی که به وثیقه گذاشته می شود )
ج: مواردیکه در انعقاد قرارداد رهنی باید رعایت نمود
1- رهینه عین معین باشد
2- رهینه دارای سند رسمی باشد
د: نکات مهم در خصوص قراردادهای رهنی
1- پرداخت بخشی از دین سبب آزادی بخشی از رهینه نمی گردد
2-ترهین ماشین آلات منقول دارای سند رسمی امکان پذیر است
3-ترهین مازاد ارزش وثائق سایر بانکها تحت شرایطی مجاز است
3-1-موافقت بانک اول با ترهین مازاد
3-2- موافقت بانک اول با صدور اجرائیه همزمان
3-3- کسر بدهی بانک اول از ارزش وثیقه
4-3-اعمال ضریب 50? پس از موارد فوق
نکات قابل توجه در ترهین اسناد
1- هر وثیقه می باید طی یک قرارداد رهنی مجزا به گرو بانک درآید
2- اراضی کشاورزی تنها در فرضی قابل گرو می باشند که
2-1 دارای سند دفترچه ای باشند
2-2 یا سند تک برگی نسق اصلاحات ازضی ویا اراضی واگذاری هیات های هیات های 7نفره امور اراضی بوده و متعلق به مجری طرح باشد
2-3 کروکی افراز آنها بر اساس فرمهای بانکی به طور دقیق تهیه وابعاد زمین به طور دقیق در آن درج و به امضاء-مهر و اثر انگشت همسایگان زمین و ارگانهای مندرج در فرم برسد
2-4 مالکیت و تصرف و حق سرقفلی املاک تجاری متعلق به مالک مندرج در سند باشد
کلمات کلیدی :
» نظر
